Décret du 4 mai 2022 – audit énergétique, contenu en 2026
Le décret 4 mai 2022 audit énergétique, contenu et modalités, fixe le cadre de l'audit énergétique réglementaire, et l'arrêté publié le même jour en précise le contenu. Pour un propriétaire vendeur, un architecte ou une entreprise RGE, connaître ce contenu évite un rapport incomplet, un dossier d'aides fragilisé ou une vente retardée.
Cet article analyse, point par point, ce que le décret 4 mai 2022 audit énergétique contenu impose en 2026 : état des lieux, deux scénarios de travaux, classes énergétiques avant et après travaux, coûts et aides. Il signale aussi les défauts de conformité les plus fréquents.
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Décret du 4 mai 2022 – audit énergétique, contenu en 2026
Que prévoit le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 ?
Le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 met en œuvre l'article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation. Cet article impose un audit énergétique lors de la vente de certains logements peu performants.
Le décret fixe le cadre général : il précise quels professionnels peuvent réaliser l'audit et renvoie à un arrêté pour le détail du document. Les deux textes sont consultables sur Légifrance.
L'arrêté du 4 mai 2022 définit le contenu de l'audit énergétique réglementaire pour les bâtiments d'habitation situés en France métropolitaine. Il liste les informations à faire figurer, la structure des scénarios de travaux et les objectifs de performance à viser.
À la question « décret ou arrêté ? », la réponse est donc simple : le décret pose le principe et désigne les auditeurs, l'arrêté fixe le contenu.
Le décret n° 2022-1143 du 9 août 2022 a ensuite modifié le texte initial. Il a notamment reporté au 1er avril 2023 l'entrée en vigueur de l'obligation d'audit lors de la vente. Une lecture à jour du cadre réglementaire doit donc toujours intégrer ce texte modificatif.
Le décret 4 mai 2022 audit énergétique contenu : ce que doit comporter le rapport
Le contenu de l'audit énergétique défini par le décret 2022-780 et son arrêté dépasse largement une estimation de consommation. Le Ministère de la Transition écologique résume ce contenu en trois blocs : un état des lieux du bâtiment, une estimation de la performance avant travaux et des propositions de travaux chiffrées.
L'état des lieux du bâtiment
L'auditeur commence par décrire le logement. Il relève les caractéristiques thermiques et géométriques du bâtiment, puis décrit l'enveloppe du bâtiment : murs, toiture, plancher bas, menuiseries.
Il inventorie aussi les équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de ventilation, de refroidissement s'il y en a, et d'éclairage. Enfin, il note les conditions d'utilisation et de gestion de ces équipements, car elles influencent directement les performances énergétiques et environnementales.
Cet état des lieux distingue les faiblesses liées au bâti, comme l'isolation, les vitrages ou les ponts thermiques, de celles liées aux équipements ou aux usages. C'est la base de tout le parcours de rénovation proposé ensuite.
L'estimation de la performance avant travaux
L'audit estime la performance énergétique avant travaux. Cette estimation s'appuie sur les données du dernier DPE et sur son récapitulatif standardisé. Elle intègre aussi les informations recueillies lors de la visite sur site de l'auditeur.
L'audit ne recopie donc pas le DPE : il le vérifie et le complète par une observation du bâtiment réel.
L'analyse des déperditions thermiques
Le rapport comprend un schéma des déperditions thermiques. Il montre la part des pertes de chaleur imputable à la toiture, aux murs, au plancher bas, aux menuiseries, aux défauts d'étanchéité à l'air ou au renouvellement d'air.
Ce schéma sert à hiérarchiser les travaux. Il explique au propriétaire pourquoi un poste passe avant un autre.
Bon à savoir
Sur les maisons anciennes, des désordres comme des fissures ou des remontées capillaires peuvent conditionner l'ordre des travaux. Un diagnostic de pathologie du bâtiment réalisé en amont permet d'en tenir compte avant d'isoler.
Combien de scénarios de travaux l'audit doit-il proposer ?
L'audit doit présenter au moins deux propositions de travaux menant à une rénovation performante. Ces scénarios de travaux ne sont pas de simples listes de postes. Ce sont de véritables parcours de rénovation, avec un ordre logique et un objectif de performance.
Rénovation en une étape ou par étapes
Le premier parcours vise en général une rénovation en une seule étape. Le second organise les travaux par étapes successives, pour étaler l'investissement dans le temps.
Dans le parcours par étapes, chaque étape doit rester cohérente avec la suivante. Par exemple, l'isolation est souvent traitée avant le remplacement du générateur, afin de dimensionner ce dernier sur des besoins déjà réduits.
Les objectifs de classe énergétique
Les scénarios doivent améliorer nettement la performance du logement. Pour les passoires thermiques, c'est-à-dire les logements classés F ou G, les orientations réglementaires prévoient un parcours qui atteint au moins la classe C.
Des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales peuvent justifier un objectif moins ambitieux, à condition d'être expliquées dans le rapport. Ces objectifs doivent être vérifiés au regard des textes applicables à la date de l'audit, car le DPE et ses seuils ont évolué depuis 2022.
Quelles informations doivent accompagner chaque scénario ?
Les indicateurs de performance à présenter
Chaque parcours et chaque étape importante doivent être documentés de la même façon. Cela permet au lecteur de comparer les options sur des bases homogènes. Le Ministère de la Transition écologique liste les informations suivantes :
la performance énergétique et environnementale attendue après travaux, émissions de gaz à effet de serre comprises
la classe énergétique projetée, selon les classes du DPE, qui fait apparaître le gain de classes énergétiques
les économies d'énergie estimées
une fourchette d'économies sur la facture d'énergie
l'estimation du montant des travaux
les principales aides financières nationales et locales mobilisables
Coûts, aides et limites des estimations
Le coût des travaux et les aides financières font donc bien partie du contenu obligatoire. L'estimation du montant des travaux reste une estimation. Elle ne vaut pas devis d'entreprise.
De même, la fourchette d'économies sur la facture n'est pas une garantie : le résultat réel dépend de la température de consigne, de l'occupation, du prix de l'énergie et de la qualité de mise en œuvre.
Pour les aides, l'audit peut citer celles de l'Anah, dont MaPrimeRénov', les primes issues des Certificats d'économies d'énergie (CEE) et les aides des collectivités. Les montants et les conditions évoluent régulièrement. Ils doivent être vérifiés à la date de l'audit.
Pourquoi la ventilation et les interfaces entre travaux sont-elles analysées ?
L'audit doit fournir des informations sur la ventilation et l'aération du logement avant travaux. Il doit aussi vérifier le traitement des interfaces entre travaux à chaque étape du parcours.
Cette exigence répond à un risque concret. Un logement mieux isolé et plus étanche à l'air renouvelle moins son air si la ventilation n'est pas adaptée. L'humidité s'accumule alors, ce qui dégrade la qualité de l'air intérieur et peut provoquer condensation et moisissures.
Les interfaces concernent la jonction entre isolation des murs et traitement des ponts thermiques, le changement des fenêtres et le renouvellement d'air, ou encore le nouveau chauffage et l'adaptation des émetteurs. Elles prennent encore plus d'importance quand plusieurs entreprises se succèdent sur un chantier par étapes. Chaque intervention doit préparer la suivante sans la compromettre.
Important
Un audit qui propose une isolation et un remplacement des menuiseries sans traiter la ventilation présente un défaut de fond. Ce point fait partie des éléments les plus souvent négligés dans les rapports.
Qui est habilité à réaliser un audit énergétique réglementaire ?
Le décret encadre précisément les professionnels habilités. Selon le type de bâtiment, il s'agit notamment de professionnels titulaires d'un signe de qualité prévu par la réglementation, d'architectes et sociétés d'architecture qui remplissent les conditions requises, et de diagnostiqueurs certifiés pour le DPE qui justifient des compétences complémentaires exigées pour l'audit.
Un diagnostiqueur DPE n'est donc pas automatiquement habilité à réaliser un audit réglementaire.
La qualification de l'auditeur figure parmi les éléments à vérifier dans le rapport. Chez GLW Consulting, nos audits sont réalisés par un auditeur RGE OPQIBI.
Nous intervenons aussi en sous-traitance, en marque blanche, pour les architectes, entreprises RGE et bureaux d'études qui n'ont pas cette qualification. Nous ne contactons jamais le client final sans l'accord du prescripteur.
Quelle différence entre DPE et audit énergétique ?
La différence entre DPE et audit énergétique tient à leur finalité. Le DPE classe le logement. L'audit explique comment le faire progresser. L'ANIL rappelle que l'audit va plus loin que le DPE : il analyse le bâtiment, hiérarchise les travaux et chiffre plusieurs parcours.
Critère | DPE | Audit énergétique réglementaire |
Objectif | Attribuer une étiquette énergie et climat | Proposer des parcours de rénovation chiffrés |
Analyse du bâti | Évaluation générale | État des lieux détaillé et schéma des déperditions |
Scénarios de travaux | Recommandations générales | Au moins deux parcours, en une étape ou par étapes |
Classe après travaux | Non | Oui, pour chaque scénario |
Coût des travaux et aides | Non détaillés | Estimation des montants et aides mobilisables |
Ventilation et interfaces | Non analysées en détail | Analysées à chaque étape |
Le DPE reste le point de départ de l'audit, puisque l'auditeur exploite ses données et son récapitulatif standardisé avant de les compléter sur site.
Le décret du 4 mai 2022 concerne-t-il tous les logements mis en vente ?
Non. L'audit énergétique lors de la vente vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété peu performants.
Selon Service-Public.fr, il est obligatoire pour les logements classés F ou G depuis le 1er avril 2023, puis pour les logements classés E depuis le 1er janvier 2025. Les lots de copropriété ne sont pas concernés par cette obligation lors de la vente.
Les conditions dépendent de la classe du logement et de la réglementation en vigueur à la date de la vente.
Les points de non-conformité les plus fréquents
Scénarios proposés et objectifs de performance
En confrontant un rapport au contenu fixé par l'arrêté, plusieurs défauts reviennent régulièrement. Le plus visible est la présence d'un seul scénario, ou de deux scénarios quasi identiques qui n'offrent pas de réelle alternative. Vient ensuite un parcours qui n'atteint pas l'objectif de classe attendu pour un logement F ou G, sans justification technique ou patrimoniale.
Informations incomplètes par scénario
D'autres manques concernent les informations par scénario : classe projetée absente pour une étape intermédiaire, montant des travaux non estimé, aides financières non mentionnées, ou fourchette d'économies présentée comme un chiffre garanti.
Défauts de procédure et de qualification
Enfin, l'absence d'analyse de la ventilation et des interfaces, une visite sur site non documentée ou un auditeur sans la qualification requise rendent le rapport fragile. Pour un dossier MaPrimeRénov' ou CEE, ces lacunes peuvent retarder ou compromettre l'instruction.
Aller plus loin avec le contenu de l'audit énergétique
Le décret du 4 mai 2022 et son arrêté transforment l'audit énergétique en véritable outil d'aide à la décision. Le contenu obligatoire couvre l'état des lieux, la performance avant travaux, au moins deux parcours de rénovation, la classe projetée, les économies estimées, le coût des travaux, les aides et le traitement de la ventilation.
Vérifier chacun de ces éléments protège le vendeur, l'acquéreur et les professionnels qui s'appuient sur le rapport. Pour un audit conforme réalisé par un auditeur RGE OPQIBI, en direct ou en sous-traitance, vous pouvez prendre rendez-vous avec nous.
Pour conclure sur le contenu de l'audit énergétique réglementaire
Le décret du 4 mai 2022 et son arrêté d'application encadrent précisément la forme et le contenu de l'audit énergétique réglementaire, depuis l'état des lieux initial jusqu'aux scénarios de travaux chiffrés et à l'analyse de la ventilation.
En vérifiant la présence de tous ces éléments dans un rapport d'audit, vendeurs, acquéreurs et professionnels sécurisent leurs décisions, leurs dossiers d'aides et, plus largement, la réussite du projet de rénovation.
FAQ
Quelle est la durée de validité d'un audit énergétique réglementaire ?
Selon Service-Public.fr, l'audit énergétique réalisé dans le cadre d'une vente est valable 5 ans. Il peut donc servir pour plusieurs mises en vente successives pendant cette période, tant que le logement n'a pas fait l'objet de travaux modifiant sa performance.
L'audit énergétique engage-t-il l'acquéreur à réaliser les travaux ?
Non. L'audit informe l'acquéreur sur les travaux possibles, leur coût et leurs effets. Il n'impose aucun programme de travaux et l'acquéreur reste libre de suivre l'un des scénarios, de les adapter ou de ne rien engager.
Un audit énergétique peut-il servir pour un dossier MaPrimeRénov' ?
L'audit énergétique est une étape du parcours accompagné MaPrimeRénov' pour les rénovations d'ampleur. Son contenu doit alors répondre aux exigences propres au dispositif, en complément des obligations prévues par l'arrêté du 4 mai 2022.
L'audit est-il à la charge du vendeur ou de l'acquéreur ?
Dans le cadre d'une vente, c'est le vendeur qui fait réaliser l'audit et le fournit dès la première visite du bien, avec le DPE. Il intègre ensuite le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l'acte de vente.
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